Sąsiad, urząd albo wykonawca kieruje roszczenie do właściciela gruntu — co wtedy?
To, że pismo przyszło do właściciela, nie oznacza jeszcze, że ekonomiczny ciężar sprawy powinien zostać po jego stronie. W umowie warto sprawdzić, kto prowadzi wyjaśnienie, kto dostarcza dokumenty, kto pokrywa koszty obrony, kto odpowiada za działania podwykonawców i co się dzieje, gdy organ formalnie kieruje obowiązek właśnie do właściciela nieruchomości.
Projekt wiatrowy działa przez wiele lat i styka się z wieloma osobami oraz instytucjami. Roszczenie może zgłosić sąsiad, wykonawca, podwykonawca, ubezpieczyciel, zarządca drogi, organ administracji albo inny podmiot. Właściciel powinien wiedzieć, co jego umowa mówi o takiej sytuacji jeszcze zanim pierwszy list trafi do skrzynki.
Najpierw ustal, skąd wynika roszczenie
Roszczenie może dotyczyć np. przejazdu, odpływu wody, uszkodzenia drogi, szkody w gruncie albo innego skutku prac.
Właściciel nie powinien przypadkiem stać się adresatem sporów handlowych między inwestorem a jego ekipami.
Organ może kierować pismo do właściciela dlatego, że jest właścicielem nieruchomości, nawet gdy źródłem problemu jest działanie inwestora.
Spór ubezpieczeniowy nie powinien automatycznie przerzucać na właściciela kosztów szkody związanej z projektem.
Umowa powinna rozdzielić „adresata pisma” od „podmiotu odpowiedzialnego”
UMOWA W analizowanym wzorcu inwestor odpowiada za roszczenia osób trzecich pozostające w związku z inwestycją albo działaniem osób, za które odpowiada. Obejmuje to również obowiązek współdziałania przy wyjaśnianiu sprawy i ochronę właściciela przed przerzuceniem na niego skutków działań inwestora.
Pismo kieruje również do właściciela działki, na której powstaje inwestycja. Dobra umowa powinna pozwalać szybko ustalić, kto wykonywał prace, kto ma dokumentację, kto kontaktuje się z ubezpieczycielem, kto finansuje obronę i kto naprawia szkodę, jeśli zostanie potwierdzona.
Inwestor nie powinien uznawać roszczenia w imieniu właściciela
UMOWA Źródłowy wzorzec zabrania inwestorowi zawierania ugody w sposób, który bez zgody właściciela nakładałby na niego obowiązki, koszty, ograniczenia lub przyznanie odpowiedzialności. Nie pozwala też uznawać roszczeń w imieniu właściciela bez odrębnego pełnomocnictwa.
To istotne, bo „załatwienie sprawy” przez inwestora nie może polegać na zapisaniu w ugodzie, że właściciel ponosi część winy albo kosztów.
Koszt obrony może być równie ważny jak sama szkoda
UMOWA Analizowany model przewiduje pokrywanie kosztów obrony właściciela przed roszczeniami osób trzecich, jeżeli roszczenie pozostaje w związku z inwestycją lub działaniem inwestora — także wtedy, gdy ostatecznie okaże się bezzasadne, jeśli jego zgłoszenie zostało wywołane działaniem albo zaniechaniem inwestora lub osób działających na jego rzecz.
PRAKTYKA Sprawdź, czy pojęcie kosztów obejmuje nie tylko zasądzoną kwotę, lecz także prawnika, rzeczoznawcę, opinię, badanie, dojazdy, korespondencję i inne uzasadnione koszty obrony.
Co, jeśli problem kieruje do właściciela urząd?
UMOWA W źródłowym modelu inwestor odpowiada również za publicznoprawne skutki własnych działań: wykonanie decyzji, usuwanie naruszeń, kary administracyjne, opłaty, koszty czynności organów, badań, nakazów i zaleceń, jeżeli wynikają z działania inwestora albo osób działających na jego rzecz.
Jeżeli formalnie obowiązek zostanie skierowany do właściciela i nie da się go po prostu „przepisać” na inwestora, wzorzec przewiduje finansowanie i organizację jego wykonania przez inwestora w uzgodnieniu z właścicielem.
Właściciel powinien dostać komplet dokumentów potrzebnych do odpowiedzi
UMOWA Model przewiduje przekazanie właścicielowi dokumentów i informacji potrzebnych do odpowiedzi na wezwanie organu, sądu, ubezpieczyciela, ARiMR albo osoby trzeciej, jeśli sprawa jest związana z inwestycją.
To praktycznie bardzo ważne: właściciel nie powinien samodzielnie odtwarzać, kto w danym dniu wykonywał roboty, jakim sprzętem, według jakiego projektu i na podstawie jakiego polecenia.
Jeżeli inwestor poda błędną informację o właścicielu, powinien ją sprostować
Źródłowy wzorzec przewiduje obowiązek sprostowania informacji sugerującej odpowiedzialność właściciela za działania inwestora. Odpowiedzialność obejmuje też szkody wynikające z informacji nieprawdziwych, niepełnych albo wprowadzających w błąd przekazanych przez inwestora lub osoby działające na jego rzecz.
Roszczenie osoby trzeciej i ubezpieczenie to dwa różne tory
| Tor | Pytanie |
|---|---|
| Umowa z inwestorem | kto odpowiada wobec właściciela i kto ma pokryć koszt sprawy? |
| Polisa | czy dane zdarzenie jest objęte ochroną i do jakiej wysokości? |
| Postępowanie osoby trzeciej | kto jest formalnym adresatem roszczenia i jakie terminy biegną? |
| Postępowanie administracyjne | czy obowiązek można wykonać przez inwestora, czy formalnie musi działać właściciel? |
PRAKTYKA Nie czekaj z odpowiedzią na pismo tylko dlatego, że inwestor „zgłosił sprawę do ubezpieczyciela”. Termin urzędowy, sądowy albo inny może biec niezależnie.
Co zrobić po otrzymaniu pisma?
| Krok | Działanie |
|---|---|
| 1 | zachowaj kopertę, e-mail lub potwierdzenie doręczenia i ustal termin odpowiedzi |
| 2 | nie uznawaj odpowiedzialności automatycznie; ustal, czego dokładnie dotyczy roszczenie |
| 3 | niezwłocznie przekaż sprawę inwestorowi zgodnie z umownym kanałem kontaktu |
| 4 | zażądaj dokumentów, danych wykonawcy, informacji o ubezpieczeniu i stanowiska inwestora |
| 5 | ustal, kto przygotowuje odpowiedź i kto pokrywa koszt specjalistów |
| 6 | pilnuj, aby żadna ugoda ani pismo inwestora nie przypisywały właścicielowi odpowiedzialności bez jego zgody |
| 7 | zachowaj całość korespondencji w teczce projektu |
ogólne zdanie „inwestor posiada ubezpieczenie” bez zasad odpowiedzialności, brak zwrotu kosztów obrony, możliwość zawarcia ugody obciążającej właściciela, brak obowiązku przekazywania dokumentów, brak regulacji roszczeń podwykonawców albo zapis, który przerzuca na właściciela kary i obowiązki wywołane działaniem inwestora.
„roszczenia osób trzecich”, „zwolnienie z odpowiedzialności”, „koszty obrony”, „indemnity”, „hold harmless”, „podwykonawca”, „regres”, „postępowanie administracyjne”, „kara administracyjna”, „ugoda”, „ubezpieczenie”, „sprostowanie informacji”.
O źródle tej mapy
Materiał wykorzystuje załącznik dotyczący odpowiedzialności odszkodowawczej, roszczeń osób trzecich i ochrony właściciela z analizowanego właścicielsko-ochronnego wzorca jako katalog możliwych problemów kontraktowych. Nie oznacza to, że opisany rozkład odpowiedzialności obowiązuje automatycznie bez odpowiednich zapisów w konkretnej umowie albo niezależnie od bezwzględnie obowiązujących przepisów.