30 pytań do inwestora przed podpisaniem czegokolwiek
Te 30 pytań nie służy do „przepytania” przedstawiciela. Mają zamienić rozmowę handlową w komplet dokumentów. Przy każdej odpowiedzi zapisuj, gdzie możesz ją później znaleźć: w umowie, mapie, KRS, decyzji, tabeli stawek albo załączniku.
Nie musisz znać prawa energetycznego ani budowlanego, żeby dobrze przygotować pierwszą rozmowę. Wystarczy konsekwentnie pytać o fakty.
- Jaka dokładnie spółka ma być stroną umowy?
- Jaki jest jej numer KRS?
- Czy to spółka celowa dla tego projektu?
- Kto jest właścicielem lub podmiotem dominującym?
- Na jakim etapie jest projekt?
- Czy istnieje już miejscowy plan przewidujący turbinę?
- Jakie decyzje i uzgodnienia są jeszcze potrzebne?
- Czy planowana jest turbina na mojej działce, czy tylko infrastruktura towarzysząca?
- Gdzie dokładnie ma być fundament?
- Gdzie ma przebiegać droga?
- Gdzie mają przebiegać kable?
- Jakie place i czasowe zajęcia będą potrzebne?
- Jaka będzie maksymalna powierzchnia trwałego zajęcia?
- Jaka będzie maksymalna powierzchnia czasowego zajęcia?
- Na ile lat ma zostać zawarta umowa?
- Ile może trwać etap przygotowawczy?
- Kiedy zaczyna się czynsz rezerwacyjny?
- Kiedy zaczyna się pełny czynsz?
- Jak działa waloryzacja?
- Czy droga, kabel i place są płatne osobno?
- Jak rozliczane są zniszczone uprawy?
- Co z utraconymi dopłatami?
- Kto pokrywa podatki i opłaty powstałe przez inwestycję?
- Jakie pełnomocnictwa mam podpisać?
- Jakie wpisy mają pojawić się w księdze wieczystej?
- Czy projekt można sprzedać innej spółce bez mojej zgody?
- Jakie gwarancje lub ubezpieczenia zabezpieczają płatności?
- Jak zabezpieczony jest koszt demontażu i rekultywacji?
- Co dokładnie zostanie usunięte na końcu projektu?
- Jakie dokumenty i mapy dostanę do zachowania przez cały okres umowy?
Lista ma pokazać, które informacje już masz, a których wciąż brakuje.
Jak używać tej listy?
Nie traktuj jej jak przesłuchania. Najlepiej przejść przez pytania etapami i przy każdym oznaczyć: odpowiedź ustna / dokument / mapa / zapis umowy / brak odpowiedzi.
PRAKTYKA Najbardziej wartościowa jest odpowiedź, którą później potrafisz odnaleźć w dokumentach. Przy projekcie trwającym kilkadziesiąt lat pamięć ze spotkania ma ograniczoną wartość dowodową.
Do każdego pytania dopisz „gdzie to jest zapisane?”
Jeżeli inwestor mówi, że droga będzie przy granicy, że fundament zostanie usunięty albo że dopłaty zostaną zrekompensowane, poproś o wskazanie mapy, paragrafu lub załącznika, który to potwierdza.
Pięć pytań, które łączą całą listę
- KTO? — jaka spółka i kto odpowiada za obowiązki?
- GDZIE? — jaka część nieruchomości i jaka mapa?
- CO WOLNO? — jakie dokładnie prawa uzyskuje inwestor?
- ZA ILE I KIEDY? — jakie świadczenia uruchamiają poszczególne zdarzenia?
- CO NA KOŃCU? — kto usuwa inwestycję, rekultywuje i finansuje ten obowiązek?
Niektóre odpowiedzi wymagają dokumentu, nie zapewnienia
| Temat | Najlepszy rodzaj odpowiedzi |
|---|---|
| Spółka | dane rejestrowe / umocowanie |
| Lokalizacja | mapa z wersją i powierzchniami |
| Pieniądze | tabela stawek / mechanizm waloryzacji |
| Zabezpieczenia | projekt gwarancji / polisy / poręczenia |
| Demontaż | obowiązek + procedura + zabezpieczenie finansowe |
Po rozmowie zrób trzy listy
- MAM — odpowiedź potwierdzona dokumentem,
- DO DOSŁANIA — inwestor obiecał dokument lub wyjaśnienie,
- DO ANALIZY — dokument istnieje, ale jego skutek wymaga sprawdzenia.
To znacznie lepszy punkt wyjścia do kolejnego spotkania niż ogólne wrażenie, że „wszystko zostało omówione”.
Lista 30 pytań nie kończy negocjacji
Jej zadaniem jest ustalić stan faktyczny i konstrukcję projektu. Dopiero później można świadomie rozmawiać o stawkach, zmianach umowy i zabezpieczeniach.
Co zabrać na spotkanie?
- numer lub numery swoich działek,
- wydruk albo notatkę z 30 pytaniami,
- miejsce na zapisanie nazwisk i danych kontaktowych,
- telefon do sfotografowania przedstawionych map — jeżeli druga strona na to pozwala,
- zasadę: dokumenty do podpisu zabieram do spokojnej analizy.
Po spotkaniu sprawdź pięć luk
- czy brakuje danych o spółce,
- czy brakuje dokładnej mapy,
- czy jakaś stawka nie ma jasno określonego zakresu,
- czy istnieją dokumenty, których projektu jeszcze nie dostałeś,
- czy inwestor mówił o czymś ważnym, czego nie ma w żadnym dokumencie.
Zamień 30 pytań w scenariusz spotkania, nie przesłuchanie
Najlepiej przejść rozmowę blokami. Nie chodzi o to, aby przedstawiciel odpowiedział na wszystko z pamięci, lecz żeby po spotkaniu wiadomo było, które odpowiedzi są potwierdzone dokumentem, które wymagają dosłania materiałów, a które pozostają otwarte.
Sześć rund rozmowy
Kto podpisuje, kto kontroluje projekt, kto gwarantuje płatności.
Turbina, drogi, kable, place, czasowe zajęcia i ograniczenia.
Przygotowanie, budowa, eksploatacja, przedłużenia, demontaż.
Czynsz, waloryzacja, opłaty dodatkowe, szkody, podatki, dopłaty.
Kto decyduje o zmianie spółki, technologii i zakresu gruntu.
Co ma zniknąć, kto płaci i jakie dokumenty zamykają projekt.
Zamiast notatki „kabel będzie przy granicy” zapisz: „kabel — przebieg na mapie V3 z dnia …; pas roboczy …; inwestor ma dosłać tabelę opłaty; GUIDE-009/013 do sprawdzenia”. Taka notatka po roku nadal coś znaczy.
Karta odpowiedzi na każde pytanie
| Pole | Wpis |
|---|---|
| Odpowiedź inwestora | krótka treść |
| Dokument potwierdzający | nazwa / § / załącznik / mapa |
| Status | mam / do dosłania / do analizy / brak odpowiedzi |
| Termin | kiedy materiał ma być przekazany |
| Następny krok | GUIDE / pytanie do prawnika / technika / doradcy |
Po spotkaniu nie oceniaj „czy inwestor wypadł dobrze”
Lepszym wynikiem jest kompletność materiału: ile odpowiedzi ma pokrycie w dokumentach, ile trzeba doprecyzować i które obszary nadal nie mają żadnego mechanizmu w projekcie umowy.
odpowiedź „to standard” zamiast wskazania dokumentu, „ustalimy po podpisaniu”, brak mapy do rozmowy o powierzchniach, brak projektu gwarancji przy zapewnieniu o zabezpieczeniu albo rozbieżność między tym, co mówi przedstawiciel, a tym, co jest w umowie.
nazwy spółki, numerów załączników, wersji map, tabel stawek, gwarancji, polis, cesji, pełnomocnictw, demontażu i rekultywacji.